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"La Vicìnia"
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Occorrono criteri, non solo tecniche, per la gestione del patrimonio immobiliare pubblico
UNA NUOVA CULTURA DEL DEMANIO PUBBLICO

[Caterina Viscomi, geometra, responsabile Gestione patrimonio del Comune di Monfalcone]
«La gestione del patrimonio immobiliare pubblico mediante un sistema di project financing… L’integrazione di property, facility e global service per aumentare gli standard degli edifici massimizzandone la redditività… La fattibilità e il rating degli investimenti immobiliari… Contribuire al raggiungimento degli obiettivi di “Roi/Roe” e di cash flow, bilanciando proprietà dirette e dismissioni, attività interne ed esterne… Consentire “una tantum” la valorizzazione di asset aziendali (es. immobili) non adeguatamente apprezzati dal mercato… Gestire un immobile quale entità operativa, ossia un business con un ciclo di vita e un ciclo di cash flow…». Questo è il linguaggio attuale, usato nel prevedere una più attuale gestione del patrimonio pubblico immobiliare. Un linguaggio per pochi eletti del settore che trattano un patrimonio immobiliare che non è il loro, un patrimonio dell’intera collettività.

Ma qual è la definizione di demanio pubblico? È il complesso dei beni che appartengono a Stato, Regioni, Province e Comuni, che hanno l’attitudine a soddisfare interessi pubblici, per realizzare i quali sono assoggettati ad un regime speciale diverso dalla proprietà privata; i beni demaniali sono, infatti, inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi; spetta all’autorità amministrativa la tutela dei beni che fanno parte del demanio pubblico. Il termine demanio pubblico, di origine medievale, designava i beni di uso comune di tutti i cittadini (mare, fiumi, rive, spiagge, porti, ecc.). Attualmente le categorie di beni che costituiscono il demanio pubblico sono indicate nell’art. 822 del Codice civile. Quali sono i beni immobili che appartengono agli enti pubblici? Come sono gestiti? Come sono fisicamente? Dove si trovano? Quali sono i loro consegnatari? Da chi sono utilizzati? Semplici domande che non sempre trovano risposte dettagliate. L’unico elaborato trasparente approvato annualmente dal Consiglio comunale è dato dal “Conto del patrimonio” approvato in sede di bilancio ai sensi dell’art. 230 del D. lgs. 267/00 (testo unico delle leggi sull’ordinamento degli enti locali). Il conto del patrimonio che, partendo da un’inventariazione dei beni immobili, dovrebbe contenere la sintesi di elementi dettagliati importanti quali la condizione giuridica, la redditività, la conformazione fisica altimetrica e planimetrica, la condizione anagrafica, la destinazione urbanistica, la provenienza, la consistenza, la fattibilità gestionale, la destinazione d’uso, la collocazione nel contesto storico-territoriale, la visualizzazione e denominazione storica con riferimento agli originari toponimi ed alle originarie destinazioni d’uso per preservare la memoria storica del tessuto sociale. In realtà viene approvato annualmente un “Conto del patrimonio” estraneo ad ogni possibilità di verifiche e di indagine conoscitiva.
Risposte frammentarie vengono date per immobili di grande impatto visivo (complessi polifunzionali, grandi strutture ricettive, grande viabilità, grandi parchi, ecc.) dimenticando il piccolo “rio” che, ignaro, continua da centinaia d’anni a salvaguardare l’assetto idrogeologico del territorio; della “strada” che da tempi immemorabili collega il borgo, porta al mare o ad un sito storico dimenticato; o del terreno d’Uso civico che attende d’essere fruito dai legittimi proprietari.
Quel piccolo rio abbandonato, non curato, non conosciuto, escluso da progetti di “global service” continua a fare il suo dovere nel silenzio e nella completa indifferenza del suo legittimo proprietario e del suo gestore. Quel rio prende vita e ritorna ad esistere solo nel momento in cui viene ad ostruirsi, viene usurpato, viene abbandonato, viene dimenticato, viene alienato, viene snaturato, viene trasformato con le conseguenze che poi trovano irrimediabilmente voce sui giornali locali senza trovare risposte. Proprio in questi giorni i cittadini di un piccolo Comune della Provincia di Gorizia, denunciano danni indiretti causati dalla realizzazione di interventi sulle sponde di un fiume per ovviare ai pericoli di piena. Un progetto non contestualizzato che ha chiuso scoli delle vecchie strade e dei vecchi rigagnoli. Il fiume non allagherà più le case (forse?!) ma sicuramente ad ogni pioggia le case saranno allagate dai rigagnoli apparentemente inutili che sono stati chiusi, tombati e dimenticati, offendendo coloro che nel passato, per un giusto motivo, li hanno diligentemente voluti e gestiti. Inoltre si osservano franamenti di strade per la mancata gestione e valorizzazione dei rii che preservavano l’assetto idrogeologico del territorio a fronte di una massificazione della coltivazione vitivinicola. Oppure viceversa la realizzazione di nuove strade pubbliche acquistate con i “soldi” dell’intera collettività a fronte di utilizzi sempre più di carattere esclusivo.
Questa riflessione per ricondurre l’attenzione ad un patrimonio immobiliare pubblico oggetto di disquisizioni “intelligenti” da parte di esperti che tendono ad una gestione immobiliare con connotazioni privatistiche, dimenticandosi quasi sempre che trattano patrimoni dell’intera collettività, trattano beni in quota parte di proprietà del cittadino anagraficamente iscritto nel territorio che non può rivendicare i suoi diritti senza conoscere il sistema di “project financing”, di “global service” o degli “asset”.
Eppure mi è stato insegnato fin da piccola che “intelligente” è colui che riesce a spiegare la teoria della relatività a tutti, donando umilmente conoscenza ed esperienza all’interno di un progetto comune che si basa sulla partecipazione e scambio dei propri saperi.
Un linguaggio complicato intriso di lingue che non ci appartengono, in realtà nasconde semplicità negate; semplicità che nega la partecipazione della collettività nella veste di “proprietario” per preservare e mantenere la memoria storica del territorio anche attraverso la tutela e valorizzazione della minima sua componente elementare.
Per concludere, Cash flow vuole dire “flusso di cassa” ed il “project financing” è un sistema indiretto per realizzare opere pubbliche con l’opera e finanziamenti da parte di privati.
L’evoluzione è fondamentale per l’intera società, vuole dire sviluppo e crescita culturale oltre ad essere portatrice di nuove esperienze e tecnologie, ma attenzione all’evoluzione che non trae insegnamento dalla storia, che non conosce e non rispetta l’oggetto iniziale da far evolvere.